2018年房地产估价师《经营与管理》重点：建设阶段

　　建设阶段

　　建设阶段，是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。在建设阶段所涉及的管理工作，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。

　　一、质量控制

　　含义：指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。施工阶段质量控制的任务主要：在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。

　　工程施工阶段的工程质量控制工作包括以下几个方面：

　　对原材料的检验。订货阶段向供货商提供检验的技术标准，并将标准列入订购合同中。

　　工程中的配套设备进行检验。设备安装前应进行检验和测试，不合格的要避免采用。

　　确立施工中控制质量的具体措施。包括：①对各项施工设备、仪器进行检查，保证在测量、计量方面不出现严重误差。②控制混凝土质量。应有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的严格计量手段，制定混凝土试块制作、养护和试压等管理制度，并有专人监督执行;试块应妥善保存，以便将来进行强度检验，在浇灌混凝土前，应有专职人员检查挖方、定位、支模和钢筋绑扎等工序的正确性。③对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。

　　确立有关质量文件的档案制度。汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件。

　　二、进度控制

　　含义：指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。内容：对项目建设总周期目标的论证与分析;编制项目建设工程进度计划;编制其他配套进度计划;监督项目施工进度计划的执行;施工现场的调研与分析。

　　建设项目建设总周期的论证与分析，是对整个项目进行通盘考虑，全面规划，用以指导人力、物力的运用和时间、空间的安排，最终确定经济合理的建设方案。

　　1.工程进度计划的编制

　　⑴首先，将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序，单项工程或工序分解的细致程度，可根据工程规模的大小和复杂程度确定。一个施工项目可分为房屋建设工程、室外道路、各种室外管道工程等较大的子项工程，子项工程又分为土方工程、基础工程、钢结构制作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、设备安装工程等。

　　⑵统计计算每项工程内容的工作量。一般情况下用工程量表中的计量单位来表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用m3表示;管道工程用延米表示;钢筋加工用吨表示：工程进度亦可用完成的投资额占总投资额的比例来表示。

　　⑶计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。此处的工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人正常工效计算。

　　⑷按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序，从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，可得出全部工程竣工所需的周期;再逆过来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始日期。如果最早可能开工日期早于最晚开工日期，则说明该项工序有可供调节的机动时间。该项工序只要在最早开工和最迟开工时间之间任何时候开工，均不会影响项目的竣工日期。

　　2.进度管理及计划调整

　　制定进度计划的2种方法：①水平进度计划(横道图法);②网络计划(网络图法)

　　横道图法：是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

　　网络计划：是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系;其次是可计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，可找出关键工作和关键线路。关键线路是指在该工程中，直接影响工程总工期的那一部分连贯的工作。网络图有单代号网络、双代号网络和时标网络3种表现形式。

　　3. 其他配套进度计划

　　除了工程进度计划外，还有其他与之相关的进度计划：①材料供应计划。根据工程进度计划，确定材料、设备的数量和供货时间 , 以及各类物资的供货程序，制订供应计划。②设备周转计划。根据工程进度的需要制订设备周转计划，包括模板周转，起重机械、土方工程机械的使用等。③临时工程计划。临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。

　　4. 进度控制中应关注的因素

　　影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面：⑴材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期;各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。⑵设计变更。设计修改会增加工作量，延缓工程进度。⑶劳动力的安排情况。要适当安排工人。⑷气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好，则安排室内施工，天气晴朗时，加快室外施工进度。

　　三、成本控制

　　工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。开发利润来自于租售收入和总开发成本的差值，工程成本是总开发成本的主要组成部分，降低工程成本能增加开发利润。

　　㈠成本控制的主要工作内容

　　除项目投资决策、设计和工程发包阶段的成本控制外，项目施工阶段的工程成本控制主要包括如下几个方面的工作：

　　⑴编制成本计划，确定成本控制的目标。根据工程进度计划可编制成本计划。成本计划可分解为五个方面：①材料设备成本计划;②施工机械费用计划;③人工费成本计划;④临时工程成本计划;⑤管理费成本计划。根据上述成本计划的总和，即能得出成本控制总计划。在工程施工中，应严格按照成本计划实施。

　　⑵审查施工组织设计和施工方案。科学合理的施工组织设计和施工方案，能有效地降低工程建设成本。

　　⑶控制工程款的动态结算。工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。

　　⑷控制工程变更。开发项目实施过程中，由于多方面情况的变更，经常出现工程量变化、施工进度变化，以及kfs与承包商在执行合同中的争执等问题。工程变更所引起的工程量的变化和承包商的索赔等，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。

　　㈡控制工程成本的做法和手段

　　⑴强化“成本”意识，加强全面管理。强化“成本”意识，协调各部门共同参加成本控制工作，这是最基本的做法。

　　⑵确定成本控制的对象。制订成本控制计划前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。

　　⑶完善成本控制制度。完好的计划应由完善的制度来保证实施。成本管理人员应首先编制一系列标准的报表，规定报表的填报内容与方法。规定涉及成本控制的各级管理人员的职责，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体职责划分。现场管理人员要积累原始资料和填报各类报表，由成本控制人员整理、计算、分析并定期编写成本控制分析报告。通过类似图表，开发商就能跟踪项目费用支出的情况，及时更新、调整其开发项目评估报告。

　　⑷制定有效的奖励措施。成本控制的奖励措施对调动各级各类人员降低成本的积极性非常有益。除物质奖励和精神奖励外，为有突出贡献的人员提供职级晋升和国内外考察机会等。

　　四、合同管理

　　合同管理在现代建筑工程项目管理中的地位越来越重要，已经成为与质量控制、进度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理职能。

　　㈠合同管理的作用：⑴确定工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据;⑵规定合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段;⑶履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为一个法律文件，具有法律约束力;⑷项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制;⑸是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。

　　㈡房地产开发项目的主要合同关系

　　1. 开发商的主要合同关系：包括出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。

　　2.承包商的主要合同关系：承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包(或施工)合同的执行者。承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应(采购) 合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。

　　㈢合同管理的主要工作内容

　　建设工程合同管理工作，包括建设工程合同的总体策划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。

　　1.建设工程合同总体策划阶段，开发商和承包商要慎重研究确定影响整个工程、整个合同实施的根本性、方向性重大问题，确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合

　　同重要条款、合同签订与实施过程中可能遇到的重大问题、以及相关合同在内容、时间、组织及技术等方面的协调等。

　　2.通过对招标文件、合同风险、投标文件等的分析和合同审查，明确合同签订前应注意的问题，就成为投标招标阶段合同管理的主要任务。

　　3.合同分析是合同执行的计划，要通过合同分析具体落实合同执行战略，同时，还要通过合同分析与解释，使每一个项目管理的参与者，都要明确自己在整个合同实施过程中的位置、角色及与相关内外部人员的关系，客观、准确、全面地念好“合同经”。

　　4.合同实施过程中的控制是立足于现场的合同管理，其主要工作包括合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理，是搞好合同实施控制的关键。