2019年房地产估价师《案例与分析》重点：影响居住房地产价格的因素

　　影响居住房地产价格的因素：

　　不同城市、不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上都存在较大差异，要准确、客观估价估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查勘时必须把握好这些因素。

　　影响居住房地产价格的因素分为宏观因素和微观因素。

　　宏观因素包括城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等因素。

　　微观因素包括住宅的区位状况、实物状况、权益状况因素。

　　但就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注住宅的微观影响因素(后面其他用途房地产估价也仅讨论微观因素)。

　　房地产贷款项目评估

　　房地产贷款项目评估是房地产开发项目评估的一种类型。房地产开发项目评估一般包括两种情况，一是投资方拟收购或介入一个房地产开发项目时进行的评估，二是银行准备对房地产开发项目提供融资贷款时进行的评估。

　　本节以房地产贷款目的进行的项目评估为例介绍房地产贷款项目评估的相关内容，收购项目所进行的项目评估与此类似。

　　一、房地产贷款项目评估的含义

　　房地产贷款项目评估是在房地产开发企业为房地产开发项目向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借贷企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告，作为房地产开发贷款评审的重要依据。接受房地产开发企业或其他投资者委托，为其投资项目的决策进行科学论证而做的项目评估，与贷款项目评估的关注点略有不同。

　　二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》;

　　《中华人民共和国土地管理法》;

　　《中华人民共和国城市规划法》;

　　《中华人民共和国担保法》;

　　《中华人民共和国会计法》;

　　《中华人民共和国税收征收管理办法》;

　　《贷款通则》;

　　《商业银行房地产贷款风险管理指引》;

　　《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》;

　　《房地产抵押估价指导意见》;

　　《房地产开发项目经济评价方法》;

　　《房地产估价规范》;

　　中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。