2018年房地产估价师《经营与管理》习题及答案（2）

　　多项选择题

　　1、租售方案必须明确的问题包括(　)。

　　A、出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系

　　B、租售收入

　　C、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量

　　D、租售价格

　　E、收款方式

　　2、房地产开发项目财务评价的基本报表包括(　)。

　　A、总投资估算表

　　B、现金流量表

　　C、财务计划现金流量表

　　D、利润表

　　E、资产负债表

　　3、下列报表中，不属于房地产开发项目基本财务报表的有(　)。

　　A、资产负债表

　　B、投资计划与资金筹措表

　　C、借款还本付息估算表

　　D、利润表

　　E、财务计划现金流量表

　　4、在众多辅助报表中，最主要的辅助报表包括(　)。

　　A、经营成本估算表

　　B、借款还本付息计划表

　　C、投资计划与资金筹措表

　　D、销售收入与营业税金及附加估算表

　　E、项目总投资估算表

　　5、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目(　)。

　　A、是否有足够的资金来源

　　B、是否有较为广阔的市场

　　C、是否具有较理想的盈利能力

　　D、是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力

　　E、项目是否可行

　　判断题

　　1、可行性研究的根本目的;是为项目决策提供依据;减少或避免项目的失败;提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。(　)

　　对

　　错

　　2、项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案可作为可行性研究的依据。(　)

　　对

　　错

　　3、可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。(　)

　　对

　　错

　　4、房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。(　)

　　对

　　错

　　5、构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。(　)

　　对

　　错

　　6、土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。(　)

　　对

　　错

　　7、当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。(　)

　　对

　　错

　　8、管理费用可按项目总投资的8%估算。(　)

　　对

　　错

　　9、房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的基础性数据。(　)

　　对

　　错

　　10、税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。(　)

　　对

　　错

　　11、对房地产开发项目进行独立的财务评价时，必须编制资产负债表。(　)

　　对

　　错

　　12、敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员及时采取对策并进行有效的控制。(　)

　　对

　　错

　　答案部分

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 AC

　　【答案解析】

　　本题考查的是收入估算与资金筹措。租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，冰妖考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量。参见教材P264。

　　2、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。房地产开发项目财务评价的基本报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、利润表、资产负债表。参见教材P267。

　　3、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。基本报表有现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表。参见教材P267。

　　4、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是辅助报表。上述辅助报表中，项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表为最主要的辅助报表。参见教材P274。

　　5、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力(是否达到了同类项目的社会平均收益率标准)、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。参见教材P282。

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。参见教材P249。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的依据。可行性研究的依据包括项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。参见教材P251。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。参见教材P255。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材P256。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。参见教材P257。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。参见教材P259。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。参见教材P260。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。管理费用可按项目总投资的3%～5%估算。参见教材P262。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。参见教材P267。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。参见教材P271。

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表。参见教材P272。

　　12、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员及时采取对策并进行有效的控制。参见教材P283。