2018年房地产估价师《经营与管理》习题及答案（3）

　　一、单项选择题

　　1、以下各项中，属于房地产资本市场中私人市场融资渠道的是(　)。

　　A、银行类金融机构

　　B、政府信用机构

　　C、房地产投资信托

　　D、抵押贷款支持证券

　　2、私募股权投资的特点不包括(　)。

　　A、投资期限较长

　　B、资金来源广泛

　　C、流动性好

　　D、投资退出渠道多样化

　　3、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是(　)。

　　A、发行可转换债券

　　B、发行普通股股票

　　C、发行优先股股票

　　D、发行公司债券

　　4、证券市场的功能不包括(　)。

　　A、筹资功能

　　B、定价功能

　　C、资本配置功能

　　D、规避风险功能

　　5、对于上市公司而言，可转换债券的优点不包括(　)。

　　A、稳定上市公司的股票价格

　　B、完善公司治理结构

　　C、减少筹资数量

　　D、低成本融资

　　6、(　)是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。

　　A、固定价格方式

　　B、收益折现法

　　C、竞价方式

　　D、累计投标

　　7、由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险称为(　)。

　　A、政策风险

　　B、市场风险

　　C、财务风险

　　D、信用风险

　　8、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的(　)，贷款期限最长不得超过2年。

　　A、50%

　　B、60%

　　C、70%

　　D、80%

　　9、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是(　)。

　　A、个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型

　　B、个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型

　　C、我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息

　　D、我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

　　10、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于(　)风险。

　　A、信用

　　B、管理

　　C、法律

　　D、操作

　　二、多项选择题

　　1、按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为(　)。

　　A、直接融资

　　B、间接融资

　　C、权益融资

　　D、债务融资

　　E、安全融资

　　2、证券市场的构成要素包括证券监管机构，证券监管机构的主要职责包括(　)。

　　A、负责行业性法规的起草

　　B、负责监督有关法律法规的执行

　　C、维持公平而有秩序的证券市场

　　D、确保市场的公开、公平和公正

　　E、对中介机构的行为实施全面监督

　　3、房地产开发贷款的还款资金来源主要是(　)。

　　A、发行抵押支持证券

　　B、房地产抵押贷款

　　C、土地购置贷款

　　D、土地开发贷款

　　E、销售收入

　　4、我国个人住房抵押贷款还本付息方式有(　)。

　　A、按月等额还本付息

　　B、按季等额还本付息

　　C、按月递增或递减还本付息

　　D、期间按月付息期末还本

　　E、期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式

　　5、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有(　)。

　　A、贷款价值比率通常不超过50%

　　B、贷款期限最长不超过10年

　　C、贷款期限最长不超过20年

　　D、贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

　　E、仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场与资本市场。房地产资本市场的机构分类中，私人市场渠道包括私人投资者、机构投资者、国外投资者、银行类金融机构、保险公司、退休基金等。参见教材P285。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产权益融资。私募股权投资的特点包括：(1)资金募集和使用绝少涉及公开市场的操作，一把无需披露交易细节;(2)多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式，绝少涉及债券投资;(3)一般投资于私有公司即非上市公司;(4)比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形公司;(5)投资期限较长;(6)流动性差;(7)资金来源广泛;(8)PE投资机构多采取有限合伙制;(9)投资退出渠道多样化。参见教材P288。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。参见教材P289。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。对于上市公司而言，可转换债券主要具有低成本融资、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资本机构等优点，但也存在增加管理层经营压力、存在回购风险、减少筹资数量等缺陷。参见教材P299。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。目前常用的发行方式有累计投标方式、固定价格方式、竞价方式，累计投标是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。参见教材P300。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发贷款。市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。参见教材P302。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。参见教材P306。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。所以C选项不正确。参见教材P309。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。操作风险是由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，容易出现“假按揭”。参见教材P310。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用;而权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。参见教材P289。

　　2、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是证券市场概述。证券监管机构的主要职责是：负责行业性法规的起草;负责监督有关法律法规的执行;负责保护投资者的合法权益;对全国的证券发行、证券交易，中介机构的行为等依法实施全面监督;维持公平而有秩序的证券市场。参见教材P293。

　　3、

　　【正确答案】 BE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。参考教材P302。

　　4、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。我国个人住房抵押贷款还本付息方式，有按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本和期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式。参见教材P309。

　　5、

　　【正确答案】 BDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年。所以选项A、C不正确。参见教材P309。