2018年房地产估价师《经营与管理》习题及答案（4）

　　一、单项选择题

　　1、在个人住房贷款业务中，主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的(　)。

　　A、信用风险

　　B、管理风险

　　C、市场风险

　　D、法律风险

　　2、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是(　)。

　　A、本次贷款的月还款额/月均收入

　　B、(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入

　　C、(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入

　　D、(本次贷款的月还款额+月物业管理费十其他债务月偿还额)/月均收入

　　3、以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是(　)。

　　A、抵押贷款传递证券

　　B、抵押贷款转换债权

　　C、抵押贷款直付债券

　　D、抵押贷款担保债务

　　4、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是(　)。

　　A、流动性好

　　B、市场价值稳定

　　C、现金回报较低

　　D、抵御通货膨胀

　　5、房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，这是以(　)为标准进行分类的。

　　A、按投资业务

　　B、信托性质

　　C、收益形式

　　D、来源构成

　　6、房地产投资信托基金的风险管理中，可采取的措施不包括(　)。

　　A、提升专业化经营水平

　　B、提升规模经营水平

　　C、吸引个体投资者参与

　　D、制定积极稳妥的经营战略

　　7、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以(　)为核心。

　　A、资金

　　B、金融机构

　　C、房地产项目

　　D、利率高低

　　8、关于债务筹措的表述中，不正确的是(　)。

　　A、信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

　　B、债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转换

　　C、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～6年

　　D、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

　　9、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是(　)。

　　A、债务融资成本分析

　　B、资金占用费分析

　　C、资本金与债务资金的比例分析

　　D、担保费分析

　　10、总的来说，项目应具有适当的经济规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的(　)。

　　A、10%

　　B、15%

　　C、20%

　　D、25%

　　11、(　)是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。

　　A、保证

　　B、抵押

　　C、质押

　　D、双方协议担保

　　12、下列关于贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是(　)。

　　A、企业信用等级越高，信用等级系数值越高

　　B、贷款期限越长，期限系数值越大

　　C、项目风险越大，风险等级系数值越大

　　D、用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

　　二、判断题

　　1、从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。(　)

　　对

　　错

　　2、企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务，证明债务融资具有负担性。(　)

　　对

　　错

　　3、投资信托是房地产企业债务融资的主要资金来源。(　)

　　对

　　错

　　4、证券市场的功能包括筹集功能、定量功能和资本配置功能。(　)

　　对

　　错

　　5、按照财政部和中国人民银行的规定，政府的各类财政性资金可以用于土地储备贷款的担保。(　)

　　对

　　错

　　6、目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过40年。(　)

　　对

　　错

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地很惨市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。参见教材P311。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。考核借款人还款能力时，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入;所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入。参见教材P312。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持证券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。参见教材P314。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。参见教材P316。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资信托资金分类与组织形式和结构。按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。伞型合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产;多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。参见教材P320。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。房地产投资信托基金风险管理的主要举措包括：(1)提升专业化经营水平;(2)提升规模经营水平;(3)吸引机构投资者参与;(4)制定积极稳妥的经营战略;(5)建立优秀的管理队伍。参见教材P324。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产项目融资的概念。房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。参见教材P326。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产项目融资方案。企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年。参见教材P328。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。参见教材P329。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。总的来说，项目应具有适当的经济规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的15%。参考教材P332。

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。参考教材P331。

　　12、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。信用等级系数得取值规则是：AAA级企业为30%，AA级企业为50%，A级企业为70%，BBB级企业为90%。因此企业信用等级越高，信用等级系数越低。所以A选项不正确。参见教材P333。

　　二、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。参见教材P286。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产债务融资。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务，这体现了债务融资的可逆性。参见教材P289。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。参见教材P290。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能包括筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是土地储备贷款。按照国家财政部和人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款。实际上政府及事业单位不能作为保证人，政府的担保在法律上没有效力。参见教材P305。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。参见教材P309。