2018年房地产估价师考试《理论与方法》试题（一）

　　一、单项选择题

　　1、某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为(　)万元。【2011年真题】

　　A、17087.20

　　B、18699.20

　　C、19666.40

　　D、20666.67

　　2、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为(　)元/㎡。

　　A、55.20

　　B、103.22

　　C、109.63

　　D、114.82

　　3、房地产开发投资利润率的计算基数为(　)。

　　A、土地取得成本+建设成本

　　B、开发完成后的房地产价值

　　C、土地取得成本+建设成本+管理费用

　　D、土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用

　　4、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

　　A、某酒店

　　B、某写字楼

　　C、某住宅

　　D、军队营房

　　5、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其(　)。

　　A、效用

　　B、花费的成本

　　C、市场价值

　　D、投资价值

　　6、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于(　)。

　　A、6.37%

　　B、6.12%

　　C、6.02%

　　D、6%

　　7、估价上的折旧注重的是(　)。

　　A、原始取得价值的减价修正

　　B、资产市场价值的真实减损

　　C、重置价值的摊销与回收

　　D、原始取得价值的摊销与回收

　　8、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元/㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为(　)。

　　A、10.2万元

　　B、11.0万元

　　C、11.3万元

　　D、11.5万元

　　9、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于(　)。

　　A、物质折旧

　　B、功能折旧

　　C、经济折旧

　　D、设备折旧

　　10、假设建筑物重置价格为500万元，有效经过年数为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，此时建筑物按直线法的每年折旧额是(　)万元。

　　A、12.9

　　B、14.3

　　C、11.3

　　D、15

　　二、多项选择题

　　1、在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用(　)等求取该土地的重新购置价格。

　　A、比较法

　　B、成本法

　　C、假设开发法

　　D、基准地价修正法

　　E、长期趋势法

　　2、导致建筑物功能折旧的原因可能是(　)等。

　　A、功能缺乏折旧

　　B、功能落后折旧

　　C、功能过剩折旧

　　D、城市规划改变

　　E、市场供给的过量或需求不足

　　3、引起建筑物物质折旧的因素包括(　)。

　　A、地震

　　B、电梯数量不够

　　C、酸雨

　　D、单行道

　　E、门窗的自然破损

　　4、物质折旧可进一步从(　)几个方面来认识和把握。

　　A、自然环境的恶化

　　B、自然经过的老化

　　C、正常使用的磨损

　　D、意外破坏的损毁

　　E、延迟维修的损坏残存

　　5、求取建筑物折旧的方法主要有(　)。

　　A、年限法

　　B、分解法

　　C、分部分项法

　　D、市场提取法

　　E、指数调整法

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X

　　X=20666.67万元。参见教材P274。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　土地取得费用为开发期之初计息，即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。参见教材P281～282。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　房地产开发投资利润率的计算基数为土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用。参见教材P283～284。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。参见教材P272 。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。参见教材P272。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　计算公式：i1=[(1+i2)n—1]÷n=[(1+6%)3-1]÷3=6.37%。参见教材P281。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。参见教材P311。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　建筑物现值V=C×[1-(1-R)×t/N]×建筑面积=800×[1-(1-2%)×12/40]×200=11.29(万元)。参见教材P300。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　参见教材P297。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　D=C(1-R)/N=500×(1-10%)/40=11.3(万元)。参见教材P300。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】

　　求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等求取。参见教材P289。

　　2、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　功能折旧可分为：功能缺乏折旧;功能落后折旧;功能过剩折旧。参见教材P297。

　　3、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　B是功能缺乏的功能折旧，D是外部折旧，规划限制导致的。参见教材P296。

　　4、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化;正常使用的磨损;意外破坏的损毁;延迟维修的损坏残存。参见教材P296～297。

　　5、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。参见教材P298。