2018年房地产估价师考试《理论与方法》试题（二）

　　一、单项选择题

　　1、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是(　)。

　　A、16%

　　B、42%

　　C、58%

　　D、84%

　　2、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

　　A、400

　　B、628

　　C、656

　　D、700

　　3、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　)万元。

　　A、1838.00

　　B、1844.55

　　C、1845.87

　　D、1850.00

　　4、某建筑物建成于1997年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效经过年数为10年，如果要求取建筑物在2012年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为(　)年。

　　A、40

　　B、45

　　C、50

　　D、60

　　5、建筑物的年龄有实际经过年龄和有效经过年数，它们之间的关系为(　)。

　　A、有效经过年龄等于实际经过年龄

　　B、有效经过年龄短于实际经过年龄

　　C、有效经过年龄长于实际经过年龄

　　D、有效经过年龄可能短于或长于实际经过年龄

　　6、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是(　)年。

　　A、37

　　B、40

　　C、60

　　D、63

　　7、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后地价为(　) 元/㎡。

　　A、1840

　　B、3300

　　C、3000

　　D、2840

　　8、新开发区土地的分宗估价，(　)是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

　　A、比较法

　　B、成本法

　　C、收益法

　　D、假设开发法

　　9、某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡;建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(　)元/㎡。

　　A、300

　　B、200

　　C、700

　　D、1000

　　10、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是(　)。【2011年真题】

　　A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

　　B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

　　C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

　　D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果