2018年房地产估价师考试《理论与方法》试题（四）

　　判断题

　　1、某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。( )

　　对

　　错

　　2、建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。( )

　　对

　　错

　　3、某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。( )

　　对

　　错

　　4、一般的建筑物适用于重建价格，有保护价值的建筑物适用于重置价格。( )

　　对

　　错

　　5、成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。( )

　　对

　　错

　　6、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。( )

　　对

　　错

　　简答题

　　1、某房地产的土地面积2000㎡，建筑面积8000㎡，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/㎡。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/㎡，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/㎡，该类房屋的重置价格(含使用权年限为40年的土地价格)为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。

　　2、某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

　　参考答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　总折旧额Et=12×d×C

　　成新率q=V/C=(C-Et)/C=(C-12×d×C)/C=1-12×1.6%=80.8%。参见教材P299～302。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　非住宅建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。参见教材P311。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　40+6=46年。参见教材P313。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　一般的建筑物适用重置价格，有保护价值的建筑物适用重建价格。参见教材P290。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。参见教材P302。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　参见教材P306。

　　简答题

　　1、

　　【正确答案】 (1)建筑物重置价格=8000×3000-6000×2000=1200万元

　　(2)建筑物累计折旧额=1200×(1-2%)×6/39=180.92万元

　　(3)建筑物价格=1200-180.92=1019.08万元

　　(4)土地的价格=6000×2000×6%/[1-(1/1.06)40]/6%×[1-(1/1.06)33]=1134.92万元

　　(5)该房地产的总价=1019.08+1134.92=2153.99万元

　　2、

　　【正确答案】 该建筑物的物质折旧额计算如下：

　　门窗等损坏的修复费用=2(万元)

　　装饰装修的折旧额=【600×500×3/5】/10000=18(万元)

　　设备的折旧额=60× ×10=40(万元)

　　长寿命项目的折旧额=【(3600×500-20000-600×500-600000)× 10/50】/10000=17.6(万元)

　　该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)