2018年房地产估价师考试《理论与方法》试题（五）

　　一、单项选择题

　　1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的(　)的“倒算法”。

　　A、市场法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、长期趋势法

　　2、假设开发法用于房地产估价在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个(　)的投资者的立场上。

　　A、特定

　　B、单个

　　C、典型

　　D、社会

　　3、测算(　)的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

　　A、待开房地产最高费用

　　B、待开房地产预期利润

　　C、待开房地产最高价格

　　D、待开房地产最优资源

　　4、某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用(　)进行估价。

　　A、比较法

　　B、成本法

　　C、假设开发法

　　D、长期趋势法

　　5、假设开发法最基本的公式是(　)。

　　A、待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润

　　B、待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润

　　C、待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用

　　D、待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本

　　6、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括(　)。

　　A、续建利润

　　B、管理费用

　　C、销售费用

　　D、投资利息

　　7、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为(　)年。【2011年真题】

　　A、1

　　B、1.5

　　C、2

　　D、2.5

　　8、关于假设开发法的说法，错误的是(　)。【2011年真题】

　　A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

　　B、投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

　　C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

　　D、在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

　　9、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为(　)万元。【2011年真题】

　　A、572.21

　　B、765.85

　　C、791.24

　　D、912.62

　　10、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是(　)。

　　A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期

　　B、待开发房地产建设发包日期

　　C、取得待开发房地产的日期

　　D、房地产开发完成并投入使用的日期

　　二、多项选择题

　　1、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有(　)。【2011年真题】

　　A、用途

　　B、区位

　　C、建筑规模

　　D、建筑档次

　　E、房地产开发企业

　　2、下列估价中宜采用假设开发法的有(　)。

　　A、征收补偿估价

　　B、在建工程估价

　　C、出让地块估价

　　D、改变用途房地产估价

　　E、房屋抵押估价

　　3、下列关于假设开发法的表述中，正确的是(　)。

　　A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法

　　B、运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用

　　C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

　　D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

　　E、假设开发法也称为剩余法

　　4、假设开发法具体可为房地产投资者提供(　)。

　　A、待开发房地产的最高价格

　　B、待开发房地产的平均价格

　　C、房地产开发项目的预期利润

　　D、房地产开发项目的平均利润

　　E、房地产开发中可能的最高费用

　　5、下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的是(　)。

　　A、运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值

　　B、净现金流量=现金流入量-现金流出量

　　C、在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来

　　D、动态分析法中折现率既包含了安全收益部分，又包含风险收益部分

　　E、动态分析法不考虑各项收入、支出在何时发生