2018年房地产估价师考试《理论与方法》试题（五）

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P321。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上。参见教材P322。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材P322。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　对重新开发、更新改造或改变用途的房地产，都适宜使用假设开发法估价。参见教材P321。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润。参见教材P323。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　在求取建在工程价值时，需要减去续建利润。参见教材P326。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　后续建设期是从取得在建工程的时间，到竣工的时间。

　　正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，说明花了1.5年时间，只干了1年的工程进度。正常建设期为3年，还剩2年的后续建设期。由于在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的还要正常期限0.5年，总后续建设期2.5年。综合理解分析题目。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　A只要可以预测开发完成后的收益(如出租或自营用途的房地产)，就可以收用益法求取开发完成后的价值;B动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中;C扣除项目实际上还没发生，是未来要发生的;D在预测开发完成后的价值时，不能将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，而应该结合未来的变动趋势，如长期趋势法。参见教材P333。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235万。参见教材328。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　开发经营期的起点是取得估价对象的日期。参见教材P331。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　区位、房地产开发企业是既定的，无法选择。参见教材P321。

　　2、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。参见教材P321～322。

　　3、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　假设开发法包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。所以C选项错误。参见教材P322。

　　4、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：测算待开发房地产的最高价格;测算房地产开发项目的预期利润;测算房地产开发中可能的最高费用。参见教材P322。

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　动态分析法需要准确考虑各项收入、支出在何时发生。参见教材P328。