2019年房地产估价师考试《理论与方法》模拟题（4）

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。修筑道路对居住小区的最终影响，还要看受影响住宅小区离该道路的远近以及该道路的性质等。参见教材

　　P120。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格;有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下却随着其变化会降低房地产价格。参见教材 P120。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是土地实物因素。“五通一平”、“七通一平”等属于土地开发程度状况。参见教材 P124。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是建筑实物因素。层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价，而且会增加使用中的能耗，从而会降低房地产价值。参见教材 P125。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产权益因素。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。参考答案 P128。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是位置。房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。参见教材 P130。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。经济距离是科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。参见教材 P132。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是交通。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。参见教材 P134。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是交通。在立项之前因开辟新的交通线路有较大的不确定性，对房地产的升值作用还难以显现;在完成之后因对房地产价格的影响基本释放出来，对房地产的升值作用一般会停止。参见教材 P134。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是外部配套设施。对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共服务设施完备状况是特别重要的。参见教材 P134。

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是周围环境。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。参见教材 P129。

　　12、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是人口数量。某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。参见教材 P136。

　　13、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产制度政策。低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平高。参见教材 P138。

　　14、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是税收制度政策。减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。参见教材 P140。

　　15、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是税收制度政策。一般地说，增加卖方的税收，比如开征土地增值税、消费税，会使房地产价格上涨;反之，减少卖方的税收，比如减免营业税，会使房地产价格下降。参见教材 P139。